REITs: como analisar esse investimento

Os REITs (Real Estate Investment Trust) são bons investimentos para quem procura uma fonte de renda que paga regularmente mais dividendos do que uma empresa  de crescimento que negocia nas bolsas. Os REITs podem ser comparados aos Fundos Imobiliários no Brasil, de maneira grosseira.

REITS são empresas que possuem ou financiam imóveis geradores de receita em uma variedade de setores imobiliários - são 13 os principais setores de investimento aqui nos EUA, variando desde data-centers a REITs especializadas em investimentos em prédios hospitalares, escritórios, e lojas de varejo.

Essas empresas imobiliárias devem atender a uma série de requisitos para se qualificar como REITs. Elas precisam destribuir pelo menos 90% da sua receita tributável aos acionistas, e não é raro muitas distribuirem 100% depois de realizadas as despesas de custo e operação. A maioria dos REITs é negociada nas principais bolsas de valores e oferece uma série de benefícios aos investidores.

Os investidores que desejam estimar o valor de um REIT descobrirão que as métricas tradicionais, tais como lucro por ação (EPS-Earnings Per Share) e preço / lucro (P / E - Price / Earnings) não se aplicam aqui. Um dos métodos mais confiáveis é uma avaliação chamada fundos provenientes das operações (FFO-Funds From Operations). Este artigo resume o que você precisa saber sobre essa forma de avaliar se um REIT está indo bem ou mal das pernas, antes de investir o seu dinheiro.

PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES
1. Métricas tradicionais, como lucro por ação (EPS) e preço / lucro (P / E) não são uma maneira confiável de estimar o valor de um REIT.
2. Uma métrica melhor a ser usada é o fundo de operações (FFO), que faz ajustes para depreciação, dividendos preferenciais e distribuições.
3. É melhor usar o FFO em conjunto com outras métricas, como taxas de crescimento, histórico de dividendos e índices de dívida.

Um exemplo para ilustrar como se deve fazer a avaliação de um REIT

Vamos começar examinando uma demonstração de resultados resumida de XYZ Residential (XYZ), um REIT residencial fictício.

Depreciação normalmente corresponde a uma parte importante das despesas de uma empresa, mas no caso dos REITs isso não se aplica da mesma maneira.

De 2019 a 2020, o lucro líquido do Residencial XYZ (Net Income) cresceu quase 30% com relação ao ano anterior (+ $ 122.534). No entanto, esses números de receita líquida incluem despesas de depreciação, que são itens significativos.

Para a maioria das empresas, a depreciação é um encargo não monetário aceitável que aloca o custo de um investimento feito em um período anterior. Mas os imóveis são diferentes da maioria dos investimentos em instalações fixas ou equipamentos, porque a propriedade perde valor com pouca freqüência e, muitas vezes, se valoriza com o passar do tempo e em virtude de situações econômicas favoráveis em determinadas regiões.

O lucro líquido - que é uma medida reduzida pela depreciação - é, portanto, um indicador inferior de desempenho. Como resultado, faz sentido julgar os REITs pelos fundos vindos das operações (FFO), que exclui a depreciação.

Fundos provenientes de Operações (FFO)
As empresas são obrigadas a reconciliar o FFO, que é relatado nas notas de rodapé, junto com o lucro líquido. O cálculo geral envolve adicionar de volta a depreciação ao lucro líquido e subtrair os ganhos nas vendas de propriedades depreciáveis.

Subtraímos esses ganhos supondo que não sejam recorrentes e, portanto, não contribuam para a capacidade sustentável de pagamento de dividendos do REIT. A reconciliação do lucro líquido para FFO (com itens menores removidos para deixar mais claro o exemplo) em 2019 e 2020 é apresentada da seguinte forma:

Aqui fica claro que, depois que a depreciação é adicionada de volta e os ganhos de propriedade são subtraídos, os fundos das operações (FFO) equivalem a cerca de $ 838.390 em 2019 e quase $ 758.000 em 2020.

O FFO deve ser relatado, mas contém um ponto fraco: ele não deduz as despesas de capital necessárias para manter o portfólio existente de propriedades. As propriedades imobiliárias dos acionistas devem ser mantidas - pintar apartamentos, por exemplo, de tempos em tempos - para que o FFO não seja exatamente o verdadeiro fluxo de caixa residual remanescente após todas as despesas.

Analistas profissionais, portanto, usam uma medida chamada fundos ajustados provenientes de operações (AFFO- adjusted funds from operations) para estimar o valor do REIT. Embora o FFO seja comumente usado, os profissionais tendem a se concentrar no AFFO por dois motivos:

1. É uma medida mais precisa do fluxo de caixa residual disponível para os acionistas e, portanto, um melhor "número base" para estimar o valor.
2. É o verdadeiro fluxo de caixa residual e um melhor indicador da capacidade futura do REIT de pagar dividendos.

AFFO não tem uma definição uniforme, mas a maioria dos cálculos subtrai as despesas de capital, conforme mencionado acima. No caso do Residencial XYZ, quase $ 182.000 são subtraídos do FFO para obter o AFFO para o ano de 2020. Esse número pode ser encontrado normalmente na demonstração de fluxo de caixa do REIT. É usado como uma estimativa do caixa necessário para manter as propriedades existentes, embora uma análise mais detalhada de propriedades específicas possa gerar informações mais precisas.

Crescimento em FFO e / ou AFFO
Podemos estimar o valor do REIT com maior precisão quando temos o FFO e o AFFO em mãos, procurando o crescimento esperado em uma ou ambas as métricas. Isso requer uma análise cuidadosa das perspectivas subjacentes do REIT e seu setor. As especificidades da avaliação das perspectivas de crescimento de um REIT estão além do escopo deste artigo, mas aqui estão algumas fontes a serem consideradas:

1. A perspectiva de aumento de aluguel.
2. A perspectiva de melhorar / manter as taxas de ocupação.
3. Planos para atualizar / aprimorar propriedades. Uma tática popular e bem-sucedida é adquirir propriedades de baixo custo e atualizá-las para atrair inquilinos de melhor qualidade; inquilinos melhores resultam em taxas de ocupação mais altas, menos despejos e aluguéis mais altos.
4. Perspectivas de crescimento externo. Muitos REITs promovem o crescimento do FFO por meio de aquisições. Ainda assim, é mais fácil falar do que fazer porque um REIT deve distribuir a maior parte de seus lucros e normalmente não mantém um grande tesouro de dinheiro. No entanto, muitos REITs podam com sucesso seus portfólios e vendem propriedades de baixo desempenho para financiar a aquisição de propriedades subvalorizadas.

Aplicando um múltiplo ao FFO / AFFO
O retorno total do REIT vem de duas fontes: dividendos pagos e valorização do preço. A valorização esperada do preço pode ser dividida em dois outros componentes: crescimento no FFO / AFFO e expansão no múltiplo preço para FFO ou preço para AFFO

Vejamos os múltiplos para XYZ. Observe que estamos mostrando o preço dividido pelo FFO, que na realidade é a capitalização de mercado dividida pelo FFO. A capitalização de mercado da XYZ (número de ações multiplicado pelo preço por ação) neste exemplo é de cerca de US $ 8 bilhões.

Como interpretamos esses múltiplos, além de fazer uma comparação direta com os pares do setor?

Semelhante aos múltiplos de P / E, interpretar múltiplos de preço para FFO ou preço para AFFO não é uma ciência exata. Os múltiplos variam de acordo com as condições de mercado e subsetores REIT específicos. E, como acontece com outras categorias de ações, queremos evitar comprar em um múltiplo muito alto.

Além dos dividendos pagos, a valorização do preço se divide em duas fontes: crescimento do FFO / AFFO e / ou expansão do múltiplo de avaliação (relação preço / FFO ou relação preço / AFFO). Devemos considerar as duas fontes juntas ao examinar um REIT com perspectivas de crescimento de FFO favoráveis.

Por exemplo, se o FFO crescer 10% e o múltiplo de 10,55x for mantido, portanto o preço aumentará 10%. No entanto, se o múltiplo se expandir cerca de 5% a 11x, a valorização do preço será de cerca de 15% (10% de crescimento do FFO + 5% de expansão múltipla).

Um exercício útil leva o recíproco do múltiplo de preço para AFFO, ou 1 ÷ [Preço / AFFO] = AFFO / Preço. Isso equivale a cerca de 7,2% ($ 575,7 ÷ 8.000) com o Residencial XYZ e é chamado de "rendimento de AFFO". Para avaliar o preço do REIT, podemos comparar o rendimento do AFFO com:

1. A taxa de capitalização atual do mercado, ou "cap rate", e
2. Nossa estimativa para o crescimento do REIT em FFO / AFFO.

O cap rate é um número geral que informa aos investidores quanto o mercado está pagando atualmente por imóveis. Por exemplo, 8% implica que os investidores geralmente pagam cerca de 12,5 vezes (1 ÷ 8%) a receita operacional líquida (NOI-Net Operating Income) de cada propriedade imobiliária.

Vamos supor que a taxa de capitalização do mercado seja de cerca de 7% e nossa expectativa de crescimento para o FFO / AFFO da XYZ seja de 5%. Dado um rendimento de AFFO calculado de 7,2%, provavelmente estamos olhando para um bom investimento porque nosso preço é razoável quando comparado ao cap rate do mercado (é até um pouco mais alto, o que é melhor).

Além disso, o crescimento que esperamos deve eventualmente se traduzir em dividendos e preços mais altos. Na verdade, se todos os outros investidores concordassem com nossa avaliação, o preço de XYZ seria muito mais alto porque seria necessário um múltiplo mais alto para incorporar essas expectativas de crescimento.

Para concluir
A avaliação do REIT produz maior clareza ao olhar para os fundos de operações (FFO) ao invés do lucro líquido. Os investidores em potencial também devem calcular os recursos ajustados das operações (AFFO), que deduz as prováveis ​​despesas necessárias para manter a carteira imobiliária. AFFO fornece uma excelente ferramenta para medir a capacidade de pagamento de dividendos do REIT e as perspectivas de crescimento.

Nota: Para elaborar esse artigo usamos como base dados da Investopedia e do site www.reit.com